Jakie podatki i opłaty czekają przy zakupie nieruchomości w Turcji?

Zakup nieruchomości w Turcji to proces, który dla wielu inwestorów zagranicznych wydaje się prostszy niż w wielu krajach europejskich. System prawny jest przejrzysty, a procedury – jasno określone. Kluczowym elementem każdej transakcji pozostają jednak podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości w Turcji, które mają bezpośredni wpływ na całkowity koszt inwestycji. Ich zrozumienie pozwala uniknąć nieporozumień, lepiej zaplanować budżet i świadomie podejść do negocjacji cenowych. W tureckiej praktyce fiskalnej istotne znaczenie ma moment zakupu, status nieruchomości oraz sposób finansowania transakcji.

Podatek od przeniesienia własności – Tapu Harcı

Jednym z najważniejszych obciążeń fiskalnych jest Tapu Harcı, czyli podatek od przeniesienia prawa własności, płacony w momencie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej (tapu). Podatek ten wynosi standardowo 4% wartości nieruchomości, przy czym podstawą opodatkowania jest kwota zadeklarowana w urzędzie katastralnym. Zgodnie z przepisami koszt ten powinien być dzielony po połowie między kupującego i sprzedającego, jednak w praktyce rynkowej bardzo często całość obciążenia przejmuje kupujący.

Warto zwrócić uwagę, że Tapu Harcı jest naliczany w dniu finalizacji transakcji i musi zostać uregulowany przed wydaniem aktu własności. Niedopłata lub zaniżenie wartości nieruchomości może skutkować sankcjami finansowymi w przypadku kontroli podatkowej. Dla cudzoziemców istotne jest również to, że urząd skarbowy nie różnicuje stawek ze względu na obywatelstwo – zasady są identyczne dla Turków i obcokrajowców. Wysokość tego podatku sprawia, że jest on jednym z kluczowych elementów kalkulacji całkowitego kosztu zakupu.

Podatek VAT (KDV) przy zakupie nieruchomości

Drugim istotnym obciążeniem jest podatek VAT w Turcji (KDV), który dotyczy głównie zakupu nieruchomości od dewelopera. Wysokość stawki zależy od kilku czynników technicznych, takich jak powierzchnia lokalu, jego przeznaczenie oraz lokalizacja inwestycji. Standardowe stawki KDV wahają się od 1% do 20%, przy czym mieszkania o mniejszym metrażu lub zlokalizowane poza centrami dużych miast często objęte są niższym podatkiem.

W praktyce podatkowej występują także istotne wyjątki korzystne dla zagranicznych nabywców:

• zwolnienie z VAT przy zakupie pierwszej nieruchomości, jeśli płatność następuje w walucie obcej spoza Turcji,

• brak obowiązku KDV, gdy nieruchomość jest kupowana na rynku wtórnym od osoby prywatnej,

• możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT w przypadku lokali spełniających określone kryteria metrażowe i urbanistyczne.

Podatek KDV doliczany jest do ceny netto nieruchomości i powinien być jasno wyszczególniony w umowie sprzedaży. Jego nieuwzględnienie w kalkulacji może znacząco zaburzyć planowany budżet inwestycyjny, zwłaszcza w przypadku nowych apartamentów w projektach premium.

Podatek roczny od nieruchomości oraz opłaty lokalne

Po zakończeniu transakcji zakup nieruchomości w Turcji nie zamyka katalogu obowiązków fiskalnych właściciela. Każda nieruchomość podlega rocznemu podatkowi od nieruchomości w Turcji (Emlak Vergisi), którego wysokość uzależniona jest od lokalizacji oraz rodzaju obiektu. Stawki są relatywnie niskie w porównaniu z wieloma krajami Unii Europejskiej i wynoszą zazwyczaj od 0,1% do 0,6% wartości katastralnej.

Podatek ten opłacany jest na rzecz gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości i regulowany w dwóch ratach w ciągu roku. Warto podkreślić, że podstawą naliczenia nie jest cena zakupu, lecz wartość ustalana administracyjnie przez lokalne władze, aktualizowana okresowo. Dla inwestorów oznacza to stabilne i przewidywalne koszty utrzymania aktywa.

Oprócz podatku rocznego od nieruchomości właściciele muszą liczyć się z lokalnymi opłatami komunalnymi. Obejmują one m.in. wywóz odpadów, utrzymanie infrastruktury oraz, w przypadku mieszkań w kompleksach, opłaty administracyjne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (aidat). Ich wysokość zależy od standardu budynku, dostępnych udogodnień oraz polityki zarządcy, ale w kurortach turystycznych może być wyższa niż w mniejszych miastach.

Koszty dodatkowe i obowiązkowe opłaty administracyjne

Poza podatkami sensu stricte zakup nieruchomości w Turcji wiąże się z szeregiem kosztów administracyjnych, które są niezbędne do prawidłowego sfinalizowania transakcji. Choć pojedynczo nie są one wysokie, łącznie tworzą istotną pozycję w budżecie kupującego. Kluczowe znaczenie ma tutaj formalna strona procedury, szczególnie w przypadku cudzoziemców.

Do najczęściej występujących opłat przy zakupie nieruchomości w Turcji należą:

• koszty tłumacza przysięgłego obecnego przy podpisywaniu aktu własności,

• opłata za wycenę nieruchomości sporządzaną przez licencjonowanego rzeczoznawcę,

• opłaty notarialne związane z pełnomocnictwami lub umowami przedwstępnymi,

• koszt obowiązkowego ubezpieczenia od trzęsień ziemi (DASK),

• opłaty za podłączenie mediów i przepisanie liczników na nowego właściciela.

W praktyce administracyjnej Turcji szczególną uwagę przykłada się do kompletności dokumentów i zgodności danych, co minimalizuje ryzyko prawne, ale jednocześnie generuje dodatkowe koszty formalne. Dla inwestorów zagranicznych kluczowe jest uwzględnienie tych wydatków już na etapie planowania zakupu, ponieważ są one nieodzowne i niepodlegające negocjacjom. Właściwe przygotowanie finansowe pozwala przejść cały proces sprawnie i bez nieprzyjemnych niespodzianek.

Więcej: https://mmt-schneider.com

[ Treść sponsorowana ]